Какво включва нотариалният акт и как се проверява преди подписване

Снимка: pexels.com

Нотариалният акт при покупка на имот съдържа данните на страните, описание на собствеността, продажната цена и условията за плащане. В него са посочени и документите, въз основа на които се извършва сделката. Проверката преди подписване започва със сравнение между проекта, предварителния договор и книжата за жилището. Имената, квадратурата, прилежащите помещения и сумите трябва да отговарят на това, което действително сте договорили.

1. Първо установете кой продава и какво притежава

Името на продавача присъства в документа за собственост, но това невинаги изчерпва проверката. Възможно е жилището да е наследено от няколко души или да е придобито по време на брак. Тези обстоятелства имат значение за участниците в сделката и необходимите съгласия.

Затова започнете с основанието за придобиване. Вижте дали се продава целият имот, или идеална част от него. При няколко собственици трябва да е ясно кой какъв дял прехвърля.

Сверете и личните данни. Една сгрешена цифра в ЕГН лесно остава незабелязана сред дългите изречения. Ако участва пълномощник, поискайте разяснение дали пълномощното обхваща конкретната продажба и получаването на парите. Не приемайте, че едното непременно включва другото.

2. Прочетете описанието, без да прескачате цифрите

Адресът е познат и вероятно вече сте ходили в апартамента няколко пъти. Въпреки това сравнете идентификатора, етажа, номера на обекта и предназначението със схемата и документа за собственост.

След това обърнете внимание на площта. В обявата може да е посочена квадратура с общите части, а в книжата да фигурира застроена площ. Не е достатъчно някой да обясни, че „всичко е включено“. Трябва да разбирате какво стои зад всяка стойност.

Мазето и таванът също заслужават проверка. Ако са част от покупката, вижте как са описани и дали съответстват на показаните помещения. За гараж или паркомясто уточнете какво точно се прехвърля. В практиката зад сходни названия могат да стоят различни права.

При разлика между старите книжа и кадастъра поискайте обяснение за причината. Понякога тя е свързана с начина на измерване или с промяна в данните, но това трябва да се изясни преди сделката.

3. Кои уговорки трябва да сверите с проекта

Предварителният договор е удобна отправна точка. Прочетете двата текста един до друг, особено ако след първоначалното подписване сте договаряли промени.

• Данните на страните и дяловете, които се прехвърлят.
• Описанието на жилището, мазето, тавана и другите включени обекти.
• Продажната цена и сумата, платена до момента.
• Остатъка за плащане, срока и банковата сметка.
• Условията за освобождаване и предаване на имота.
• Разпределението на разходите по прехвърлянето.

Не всяка клауза от предварителния договор се пренася дословно. Ако важна за вас уговорка липсва, попитайте как ще бъде уредена. Това се отнася например за оставено обзавеждане или за срок, в който продавачът ще продължи да живее в апартамента.

4. Проверете тежестите и датата на справката

Нотариусът проверява дали продавачът е собственик и дали са изпълнени законовите условия за прехвърлянето. За вписани ипотеки, възбрани и други права се преглеждат съответните справки и удостоверения.

При удостоверението за тежести вижте за кой имот се отнася и какъв период обхваща. Проверка само за определени години може да не включва по-ранно вписване. И датата има значение: документът не показва промени, настъпили след момента, до който се отнася.

Ако има ипотека, поискайте да ви обяснят последователността на плащанията и заличаването ѝ. Коя сума отива към банката, какво получава продавачът и какви документи ще бъдат представени след погасяването. Това трябва да е изяснено, преди да наредите преводите.

Самото споменаване на тежест в проекта не решава въпроса. Нужно е да знаете как тя засяга покупката и по какъв ред ще бъде отстранена, ако така сте се договорили.

5. Цената и платените суми трябва да са точни

В тази част четете буквално. Изречението, че продавачът е получил цялата цена, има конкретен смисъл. Ако предстои плащане, включително чрез кредит, написаното трябва да отразява това.

Съберете платежните документи за вече внесените суми и сравнете общия им размер с посочения в проекта. Проверете остатъка, получателя и банковата сметка. При кредит съобразете сроковете с условията, при които банката ще отпусне средствата.

Данъчната оценка служи за съответните законови цели и не замества договорената продажна цена. Не се съгласявайте да се записва сума, която не отговаря на реалната сделка.

Поискайте предварителна разбивка и на разноските: местен данък при придобиване, нотариална такса и такса за вписване. Уточнете кой ги поема и дали извън тях има допълнителни услуги за плащане.

6. Не оставяйте последните уточнения за след подписите

Добре е да получите проекта достатъчно рано, за да го прочетете спокойно и да зададете въпросите си. Ако се правят поправки в деня на сделката, прегледайте окончателния вариант. Предишният прочит не обхваща новите условия.

Уговорете предаването на владението с конкретен срок. Плащането и получаването на ключовете невинаги стават едновременно. Ако продавачът ще остане още известно време, изяснете условията за това.

При предаването може да се състави протокол за състоянието на жилището, показанията на уредите, ключовете и оставеното оборудване. Така има писмена следа какво сте получили.

Ако дадена клауза ви затруднява, поискайте обяснение. При съмнение за собствеността или последиците от договореното се консултирайте с адвокат преди подписване. Отделете време за окончателния текст — именно под него ще стоят подписите ви.