Капаро, депозит и задатък при покупка на имот: кога се връщат парите

Снимка: pexels.com

Парите, които оставяте предварително за жилище, не се губят непременно, ако покупката пропадне. Връщането им зависи от договора и от това кой не е изпълнил задълженията си. При уговорен задатък изправният купувач може да се откаже от договора и да поиска двойния размер, ако продавачът не изпълни поетото. При аванс или резервация последиците са различни. Затова преди плащането трябва да е ясно за какво давате сумата и при какви условия можете да си я получите обратно.

1. Зад познатите думи стоят различни условия

„Оставете нещо, за да запазим апартамента.“ След няколко огледа и седмици търсене това предложение звучи съвсем разумно. Особено когато сте намерили жилище, което най-после ви харесва.

Само че запазването може да означава различни неща. Собственикът ще спре огледите за три дни. Агенцията ще свали обявата. Или с подписа си вече поемате задължение да купите на определена цена.

В разговорите всичко това често се нарича „капаро“. Депозитът обикновено се свързва с резервация, но условията му трябва да се прочетат в конкретния документ. Авансът е предварително платена част от цената.

Задатъкът има допълнителна роля — обезпечава изпълнението на договора. Една сума може да бъде едновременно първа вноска и такова обезпечение. Решаващи са уговорките, разгледани заедно, а не само думата, написана над подписите.

2. Кога купувачът може да загуби платеното

Да кажем, че сте внесли 3000 евро. Седмица по-късно излиза друг апартамент — по-голям, с по-удобно разпределение и почти на същата цена. Искате да се откажете от първия и очаквате да ви върнат парите.

Това обаче не следва автоматично от промяната в плановете ви. Ако сте поели задължение да купите и не го изпълните, може да загубите внесеното. При обезпечение по чл. 93 от Закона за задълженията и договорите изправният продавач може да се откаже от договора и да задържи сумата.

Има значение и какво е направил той. Ако не е представил обещаните документи или не може да изпълни друго свое задължение, случаят е различен. Самото твърдение „купувачът се отказа“ не изяснява кой носи отговорност за провалената сделка.

3. Собственикът се отказва от продажбата

Понякога проблемът идва от другата страна. След постигнатата уговорка продавачът получава по-висока оферта. Обажда се, казва, че няма да продава на вас, и предлага да възстанови полученото.

При уговорен задатък това може да не е достатъчно. Ако собственикът не изпълни договора, изправният купувач има възможност да се откаже от него и да поиска двойния размер. Ако са платени 5000 евро, претенцията в този случай е за общо 10 000 евро.

Не всяка неосъществена покупка обаче дава такова право. Трябва да се установят характерът на плащането и неизпълнението. В практиката си ВКС също приема, че без доказано неизпълнение от получилата парите страна няма основание за двойно връщане.

4. Банката одобрява по-малко пари

Тук неприятната изненада обикновено идва след оценката. По доходи сте получили предварително одобрение, но за избраното жилище банката отпуска по-малък кредит. Трябва да доплатите разликата със собствени средства, а такива нямате.

Отказът или недостатъчният размер на финансирането не гарантират, че внесената сума ще ви бъде върната. Ако сте се задължили да платите цената без условие за банково одобрение, този риск може да остане за вас.

Затова разговорът за кредита трябва да се проведе преди подписването. Може да се уговори връщане при определени обстоятелства, като се посочат срокът за кандидатстване, документът за доказване на отказа и срокът за възстановяване.

Не разчитайте само на устното „няма проблем, ще се разберем“. Когато парите вече са преведени, разбирателството понякога се оказва по-трудно.

5. Няколко реда, които заслужават внимание

Документът може да е само една страница и пак да съдържа сериозни ангажименти. Преди да го подпишете, проверете:

• кой получава сумата и от чие име действа;
• за кой имот се плаща и за колко време се запазва;
• какво трябва да направи всяка страна;
• приспада ли се платеното от продажната цена;
• при какви условия парите се връщат или задържат;
• как се уреждат проблем с документите и отказано финансиране.

Обърнете особено внимание, ако превеждате средства на агенция. Тя може да ги получава от името на собственика, но може и да сключвате отделно споразумение само с нея. Подписът на посредника не означава непременно, че продавачът е поел задължение към вас.

Поискайте и свой екземпляр веднага. Не оставяйте получаването му за следващата среща.

6. Когато се стигне до искане за връщане

Първо прегледайте какво сте подписали. Съберете платежния документ и съобщенията, свързани със сделката. Уговорена среща, непредставен документ или поискано удължаване на срок могат да се окажат важни за спора.

Искането за възстановяване е добре да бъде писмено. Посочете сумата, основанието и сметката, по която очаквате да я получите. Ако е спорно кой не е изпълнил договора, консултирайте се с адвокат, преди да изпратите окончателно изявление за отказ или разваляне.

Когато и двете страни са съгласни да приключат, запишете договореното: колко се връща, кой го дължи и до коя дата. Внимавайте с декларации, че нямате повече претенции, особено ако още не сте получили парите.

Покупката на жилище рядко минава без напрежение. Това не означава, че трябва да подписвате на крак след огледа. Поискайте документа предварително и отделете време да го прочетете — преди превода все още можете спокойно да договаряте условията.