Как се купува апартамент на зелено: плащания, срокове и рискове

Снимка: pexels.com

Апартамент на зелено се купува, като първо се проверят документите на проекта и продавача, след което се подпише предварителен договор с уговорени цена, вноски и срокове. Собствеността се прехвърля с нотариална сделка на определен в договора етап. Дотогава купувачът плаща за жилище, което още се строи, затова трябва да е ясно какво се случва при закъснение, промяна на проекта или спиране на работата.

Изборът обикновено започва от разпределението. Представяте си къде ще бъде масата, дали детската стая ще е достатъчно светла, какво ще виждате от балкона. После идва цената и притеснението да не изпуснете точно този имот. В този момент проверките лесно остават на заден план. А от тях зависи дали след време ще получите онова, за което сте платили.

1. Проверете проекта, преди да го резервирате

Не е достатъчно фирмата да има хубав сайт и няколко снимки на завършени сгради. Разберете кое дружество продава, кой строи и на кого ще превеждате парите. Понякога зад познатото търговско име стои отделна фирма, създадена за конкретния проект.

Поискайте документите за собствеността върху терена или за учреденото право на строеж, влязлото в сила разрешение за строеж и одобреното разпределение. Възложете проверка за ипотеки, възбрани и други тежести. Ако строителството е финансирано с ипотечен кредит, трябва да знаете как и кога вашето жилище ще бъде освободено от ипотеката.

Полезно е да отидете и до вече обитавана сграда на инвеститора. Собствениците могат да ви кажат дали са чакали повече от обещаното и как фирмата е реагирала при течове, дефектна дограма или недовършени общи части.

2. Какво всъщност ви гарантира предварителният договор

Предварителният договор не ви прави собственик. Той определя какво страните се задължават да направят до окончателната сделка. Ето защо си струва да го дадете на независим адвокат, дори продавачът да уверява, че всички купувачи подписват същия текст.

В него трябва да разпознавате точно избраното жилище: номер, етаж, изложение, застроена площ, идеални части и прилежащи помещения. Приложете разпределението и описание на изпълнението. „Качествени материали“ е твърде общо обещание. Нужни са конкретни характеристики на дограмата, изолацията, вратите и инсталациите.

Погледнете внимателно цената. Включен ли е ДДС, когато е приложим, има ли отделни плащания и допуска ли се увеличение? Уточнете и как ще се изчислява сумата, ако окончателната площ се окаже различна.

Същото важи за резервационната такса. Преди да я оставите, прочетете кога се връща, кога я губите и дали се приспада от цената. Устната уговорка трудно помага при спор.

3. Не плащайте само защото е дошла определена дата

Вноските се договарят за всеки проект. Възможна схема е 20% при предварителния договор, 30% при завършена конструкция, 30% при Акт 15 и 20% при въвеждане в експлоатация. Това е пример, а не установено правило.

По-важно е какво получавате срещу всяко плащане. Ако следващата вноска е дължима на конкретна дата, строежът може да изостава, но задължението ви да остане. Обвързването с удостоверен строителен етап дава по-добра възможност да следите напредъка.

Преди подписването изяснете:

• колко плащате на всеки етап;
• с какъв документ се доказва завършването му;
• колко време имате за превода след уведомяване;
• на коя фирмена сметка постъпват средствата;
• какви са последиците при забавяне от всяка страна.

При покупка с кредит говорете с банката още в началото. Тя трябва да разгледа конкретния проект и да уточни кога може да отпусне средствата. Одобрените доходи сами по себе си не означават, че всяка договорена вноска ще бъде покрита навреме.

4. Разграничете края на строежа от нанасянето

„Сградата ще е готова през септември“ може да означава различни неща. За купувача това често е месецът, в който ще се премести. За продавача може да е срокът за приключване на строителните работи.

Акт 14 е свързан с приемането на конструкцията. Акт 15 удостоверява годността за приемане на строежа, но не разрешава обитаване. За нанасяне е необходимо въвеждане в експлоатация с разрешение за ползване или удостоверение според категорията на сградата. Зад обичайното обещание за „Акт 16“ трябва да стои точно посочен документ.

Договорете отделни срокове за завършването, въвеждането в експлоатация, нотариалната сделка и предаването на владението. Прочетете и условията за удължаването им. Твърде общите основания оставят място за дълго отлагане.

Ако живеете под наем, предвидете известен резерв. Освобождаването на квартирата по прогнозна дата може да ви постави в неприятна ситуация.

5. Уговорете предварително изхода при проблем

При закъснение разходите продължават. Плащате наем, отлагате ремонт, понякога съхранявате вече купени мебели. Затова неустойката трябва да има смисъл спрямо възможните загуби.

Запишете при какво неизпълнение можете да прекратите договора и в какъв срок се връщат платените суми. Внимавайте, ако връщането им зависи от намирането на друг купувач. Така рискувате да чакате без ясна крайна дата.

Имайте предвид и друго: правото да получите парите обратно не означава, че фирмата непременно ще разполага с тях. Големият аванс увеличава риска при финансови затруднения. Ако ви предлагат сериозна отстъпка срещу почти цялата цена предварително, обсъдете възможните обезпечения с адвокат.

6. Отделете време за последния оглед

След дълго чакане човек иска просто да вземе ключовете. Все пак огледайте жилището със специалист, преди да го приемете. Проверете дограмата, стените, подовете, инсталациите и следите от влага. Сравнете изпълненото с уговорената спецификация и погледнете общите части.

Опишете забележките в приемо-предавателния протокол и посочете срокове за отстраняване. Не подписвайте, че нямате възражения, ако виждате недовършени работи. Поискайте и ясен ред за подаване на гаранционни претенции.

Когато сравнявате предложения за апартамент на зелено, сложете до цената и останалите условия: аванса, сроковете, изпълнението и защитата при забавяне. Поискайте проекта на договора още при първите разговори. Така ще имате време да прецените покупката, преди желанието да запазите жилището да ви притисне да подпишете.