Акт 14, Акт 15 и Акт 16: каква е разликата и кога може да се нанесете

Снимка: unsplash.com

Акт 14 удостоверява, че грубият строеж е завършен, Акт 15 показва, че сградата е готова да бъде приета, а Акт 16 е свързан с разрешаването на нейното използване. Законното нанасяне е възможно едва след въвеждането на сградата в експлоатация, а не при достигането на груб строеж или приключването на строителните работи.

1. Защо тези документи са важни при покупка на ново строителство

При покупка на жилище в строеж често се говори за различни етапи на завършеност. За купувача те са ориентир докъде е стигнал проектът, какви рискове остават и кога имотът ще може да се използва по предназначение.

Всеки от основните документи отбелязва конкретен момент от строителния процес. Между отделните етапи могат да минат няколко месеца, а при административни затруднения, промени по проекта или проблеми с инфраструктурата срокът понякога се удължава значително.

Затова обещанието, че сградата е „почти готова“, не е достатъчно. Купувачът трябва да провери какви документи действително са издадени, какво е записано в предварителния договор и какви неустойки са предвидени при забавяне.

2. Акт 14 – завършен груб строеж

Този документ се съставя, когато носещата конструкция на сградата е изпълнена. Обикновено вече са изградени основите, плочите, колоните, стените и покривът. Това обаче не означава, че жилищата са готови за обитаване.

На този етап може да липсват фасада, дограма, асансьори, общи части, инсталации и връзки към електрическата, водопроводната и канализационната мрежа. Предстоят довършителни дейности, изпитвания и административни процедури.

Достигането на груб строеж има важно значение и за сделките с имоти. След удостоверяването му отделните обекти в сградата могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка като самостоятелни обекти, а не само като право на строеж. Купувачът все пак трябва да провери собствеността върху земята, строителните книжа, тежестите и съответствието между одобрения проект и изграждания имот.

3. Акт 15 – строежът е готов за приемане

След завършването на строителните и монтажните работи участниците в строителството извършват проверка на обекта. Съставя се констативен документ, с който строежът се предава от изпълнителя на възложителя и се установява готовността му за приемане.

В него се описват изпълнението на одобрените проекти, резултатите от проведените изпитвания, наличната строителна документация и евентуалните незавършени или неправилно извършени дейности. Ако бъдат установени недостатъци, те трябва да бъдат отстранени.

Този етап показва, че физическото изграждане на сградата е приключило в основната си част. Той обаче не дава автоматично право жилищата да бъдат обитавани. Предстои проверка от компетентния орган и издаване на документ за въвеждане в експлоатация.

При оглед купувачът е добре да провери не само апартамента, но и общите части, асансьора, гаражите, достъпа до сградата и прилежащото пространство. Важно е да се уточни кои забележки ще бъдат отстранени, от кого и в какъв срок.

4. Акт 16 и въвеждането в експлоатация

В ежедневната реч това наименование се използва като общо понятие за финалното разрешение сградата да бъде използвана. В зависимост от категорията на строежа официалният документ може да бъде разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация.

Преди издаването му се проверява дали строежът отговаря на одобрения инвестиционен проект, законовите изисквания и правилата за безопасност. Значение имат още достъпът до сградата, техническата документация, изпитванията на инсталациите и връзките с необходимата инфраструктура.

Ако бъдат открити съществени несъответствия, липсващи документи или неизпълнени предписания, разрешаването на ползването може да бъде отложено. Ето защо срокът между фактическото завършване и окончателното одобрение невинаги може да бъде предвиден с точност.

След успешното приключване на процедурата сградата може официално да се използва по предназначение. Това е моментът, който има решаващо значение за законното обитаване на новото жилище.

5. Какво да проверите преди покупката

Рискът е по-висок, когато имотът се купува в ранен етап на строителството. По-ниската цена може да изглежда привлекателна, но трябва да бъде преценена заедно със сроковете, репутацията на инвеститора и договорните гаранции.

Преди подписване на предварителен или окончателен договор проверете:

• собствеността върху земята, учреденото право на строеж и наличието на тежести;
• разрешението за строеж и одобрените инвестиционни проекти;
• етапа, до който действително е достигнала сградата;
• сроковете за завършване и документите, с които те са обвързани;
• размера и условията на плащанията при всеки строителен етап;
• неустойките при забавяне или неизпълнение;
• инфраструктурата, достъпа, партидите за ток и вода и поддръжката на общите части;
• историята на инвеститора и предишните му завършени проекти.

Добре е документите да бъдат прегледани от адвокат с опит в сделките с недвижими имоти. Технически специалист също може да установи дефекти или несъответствия, които трудно се забелязват при обикновен оглед.

6. Кога може да се нанесете в новото жилище

Нанасянето трябва да стане след официалното въвеждане на сградата в експлоатация. Предаването на ключове, наличието на електричество и вода или завършеният вид на апартамента не заместват необходимото разрешение.

На практика понякога собственици започват да обзавеждат или дори да обитават жилищата по-рано. Това крие рискове, защото сградата все още не е преминала цялата процедура и може да има проблеми с безопасността, инфраструктурата, адресната регистрация, застраховането или откриването на индивидуални партиди.

Важно е в договора ясно да се разграничат срокът за завършване на строителството, датата за предаване на владението и срокът за въвеждане в експлоатация. Те не означават едно и също. Ако покупката е с ипотечен кредит, трябва да се проверят и условията на банката, тъй като финансирането и усвояването на отделните суми може да бъдат обвързани с конкретни строителни етапи.

Трите документа показват последователното развитие на сградата – от завършената конструкция, през готовността за приемане, до разрешеното използване. За купувача най-важна е не само обещаната дата, а реалното документално състояние на строежа. Внимателната проверка преди сделката може да спести дълго чакане, допълнителни разходи и неприятни изненади.