Как да проверите строител и инвеститор преди покупка на имот

Снимка: pexels.com

Преди да купите жилище в нова сграда, проверете фирмата, която продава имота, изпълнителя на строежа, собствеността върху терена и документите на проекта. Започнете с ЕИК на дружествата и номера на разрешението за строеж. После разгледайте завършени техни сгради и дайте проекта на предварителния договор за преглед от независим адвокат. Това отнема време, но може да ви спести покупка с неясни срокове, тежести или обещания, които никъде не са записани.

1. Изяснете кой продава и кой строи

На рекламата може да стои познато име, а в договора да фигурира дружество, създадено специално за конкретната сграда. Това само по себе си не е повод за тревога. Важно е обаче да знаете с кого точно ще подпишете договора и на кого ще превеждате парите.

Поискайте пълното наименование и ЕИК на продавача, инвеститора и строителната фирма. Попитайте кой притежава терена или правото на строеж и каква е връзката между участниците. Ако продавачът е различен от възложителя по разрешението за строеж, поискайте документите, от които следва правото му да продава избрания имот. Обяснението „всичко е в една група компании“ не замества документ.

2. Какво показва справката за фирмата

В Търговския регистър потърсете дружеството по ЕИК. Вижте кога е регистрирано, кой го представлява, дали има промени в собствеността и какви финансови отчети са обявени. Проверете отделно продавача и фирмата, която действително изпълнява строителството.

Нова фирма не означава непременно неопитен екип. В такъв случай поискайте имената на хората и дружествата зад проекта и адреси на вече завършени от тях сгради. Ако ви представят чужд проект като свой опит, уточнете каква точно е била ролята им в него.

За изпълнителя направете и справка в Централния професионален регистър на строителя. Търсенето по ЕИК позволява да сравните посочената пред вас фирма с вписаната в регистъра и да разгледате публичните данни за нея.

3. Вижте готова сграда, а не само визуализация

Снимките на бъдещата фасада показват намерение. Завършените обекти показват как е изпълнено то. Посетете поне една сграда на същия екип и обърнете внимание на общите части, дограмата, фасадата, входа и подземния гараж. Ако е възможно, поговорете с хора, които живеят там.

Попитайте ги дали строежът е завършен в обещания срок и как са решавани проблемите след предаването на жилищата. Отделен негативен отзив не доказва системен проблем. Повтарящите се разкази за течове, забавяния или трудна комуникация вече заслужават внимание.

Разгледайте и терена на бъдещата сграда. На място по-лесно ще прецените достъпа, съседните имоти и разстоянието до други постройки. Не приемайте рекламната визуализация за точна картина на квартала след няколко години.

4. Проверете терена и документите на проекта

Поискайте документ за собственост или за учредено право на строеж, разрешение за строеж, одобрените планове за етажа и избрания обект. Сравнете адреса, идентификаторите, площта и предназначението с данните в предложения договор. Ако купувате паркомясто или склад, изяснете какво точно придобивате и как е описано в документите.

В Имотния регистър могат да се заявяват справки и удостоверения за имот. Удостоверението отразява вписванията за права и тежести към момента на изготвянето му. Помолете адвоката си да прецени какви справки са нужни за конкретната сделка и дали трябва да бъдат актуализирани непосредствено преди подписване.

Ипотека върху терена или строежа не прави сделката автоматично невъзможна. Нужно е обаче да е ясно как и кога тя ще бъде заличена за вашия имот, кой ще съдейства за това и какви документи ще получите. Устно обещание по този въпрос не е достатъчно.

5. Сравнете обещаното с предварителния договор

Преди да платите резервация или капаро, поискайте проекта на договора и приложенията му. Прочетете ги спокойно, извън офиса за продажби. Особено важни са:

• точната индивидуализация на жилището и приложеният план;
• площта и редът за уреждане на евентуална разлика при окончателното измерване;
• степента на завършеност, материалите и включеното в цената;
• сроковете за отделните етапи и крайният срок за предаване;
• размерът, падежът и основанието на всяко плащане;
• последиците при забавяне или неизпълнение от всяка от страните.

Ако в рекламата пише „висок клас“, а приложението към договора посочва само „дограма“ и „настилки“, поискайте конкретни характеристики. Проверете и кога възниква задължението за следваща вноска: при настъпило строително събитие, удостоверено с документ, или просто на определена дата. Това са различни условия.

6. Проследете етапа на строителството

При покупка „на зелено“ установете какво вече е построено и какво тепърва предстои. Не разчитайте само на разговорни названия като „има Акт 16“. Документите за завършване и въвеждане в експлоатация зависят от категорията на строежа. За строежите от първа до трета категория ДНСК издава разрешение за ползване; затова поискайте точния документ, приложим за конкретната сграда.

Посещавайте обекта и сравнявайте напредъка с обещания график. Забавяне може да има по различни причини, но купувачът трябва да получава ясна информация и документи за достигнатите етапи. Ако сградата е готова, поискайте да видите документа за въвеждане в експлоатация, преди да приемете, че може да се нанесете.

7. Оставете време за независима проверка

Продавач, който отговаря подробно и предоставя документи, улеснява решението ви. Ако ви притискат да платите още същия ден, отказват копия или отлагат отговорите за „след подписването“, спрете и изяснете причината.

Най-полезният последен ход е адвокат по имотни сделки да прегледа документите и договора, преди да поемете задължение. При нужда архитект или инженер може да провери плановете и описаната степен на завършеност. Така ще знаете не само дали жилището ви харесва, а и какво точно купувате, от кого и при какви условия.