Покупка на имот от съсобственици: какви документи и съгласия са нужни

Снимка: pexels.com

За да купите жилище с няколко собственици, всеки от тях трябва да продаде своя дял — лично или чрез пълномощник. Подготвят се документите за собственост, данъчна оценка, скица или схема, а при наследяване — и удостоверения за наследници. В някои случаи са нужни допълнително съгласие от съпруг или разрешение от съда. Ако купувате само идеална част, има и специални правила, които защитават останалите притежатели.

Дотук звучи сравнително лесно. На практика обаче често един човек води разговорите, друг живее в чужбина, а трети още се колебае за цената. Затова първата ви задача е да установите кой продава и какво точно може да ви прехвърли.

1. Започнете с документите, а не с уговорките

Човекът, който ви показва апартамента, може да притежава само малка част от него. Дори да държи ключовете и да плаща сметките от години, това не му дава право да се разпорежда с чуждите дялове.

Поискайте документа за придобиване още преди да обсъждате капаро. Възможно е да има няколко нотариални акта, договор за делба или съдебно решение. Те трябва да покажат как собствеността е стигнала до сегашните продавачи.

При наследствено жилище проверката обикновено изисква повече време. Към документа на починалия се добавя удостоверение за наследници. Ако впоследствие е починал и някой от наследниците, проследяват се и неговите правоприемници. Така понякога се оказва, че участниците са повече от първоначално посочените.

Не пресмятайте дяловете само по броя на хората. Двама братя и една сестра невинаги притежават по една трета.

2. Трябва ли всички да са съгласни с продажбата

Ако искате целия апартамент, всички собственици трябва да участват в прехвърлянето. Няма значение дали някой държи половината, или една осма. Неговият дял не може да бъде продаден с решение на мнозинството.

„Ще се разбера с него“ е обещание, на което не бива да основавате плащане. Добре е още в началото да стане ясно дали всички приемат цената, срока и начина на разплащане.

При покупка само на идеална част положението е различно. Когато продава на външно лице, притежателят трябва да докаже пред нотариуса, че е предложил дела си на останалите при същите условия, и да декларира, че никой не е приел. Ако правилата на чл. 33 от Закона за собствеността са нарушени, може да последва иск за изкупуване.

И още нещо, което лесно се пропуска: половината от жилището не означава две определени стаи. Купувате дял от собствеността, а ползването на помещенията е отделен въпрос.

3. Съберете необходимите книжа навреме

Няма един списък, който да покрива всяка сделка. Нотариусът уточнява необходимото според конкретния случай, но обичайно се подготвят:

• документите за собственост на всички продавачи;
• удостоверения за наследници, ако има наследяване;
• данъчна оценка и скица или схема за съответния обект;
• лични документи и изискваните декларации;
• документи за семейното положение и имуществения режим;
• пълномощни, съгласия или съдебни разрешения, когато са приложими.

Не оставяйте проверката за тежести за последния момент. Удостоверението от Имотния регистър дава информация за вписаните права и тежести в обхвата на справката. Ако има ипотека, възбрана или право на ползване, трябва да се видят и документите зад вписването.

Погледнете внимателно и описанието на жилището. Стар адрес, различна площ или сгрешено име понякога налагат допълнителни удостоверения. По-добре да разберете за тях преди уговарянето на дата за подписване.

4. Изяснете кой ще се яви пред нотариуса

Отсъствието на собственик не е непреодолим проблем. Той може да бъде представляван с надлежно пълномощно. За такава сделка законът допуска писмено упълномощаване с едновременно нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието. Проверете предварително дали документът обхваща нужните действия и дали представителят има право да получава пари, ако това се предвижда.

Семейното положение също заслужава внимание. Само едно име в нотариалния акт не доказва непременно, че жилището принадлежи единствено на този човек. При придобиване по време на брак може да е възникнала съпружеска имуществена общност.

Наследеното обикновено е лично имущество. Но ако става дума за семейното жилище и съпрузите нямат друго, при условията на Семейния кодекс може да е необходимо съгласие на другия съпруг. Това се проверява, а не се предполага.

5. Оставете повече време, когато дял има дете

Понякога сред наследниците има малолетен или непълнолетен. Тогава родителят не може просто да се подпише и да приключи продажбата. За разпореждане с недвижимото имущество на детето е нужно разрешение от районния съд по настоящия му адрес. Съдът преценява дали действието не противоречи на интереса му.

Това трябва да се обсъди преди предварителния договор. Не разчитайте, че разрешението непременно ще бъде получено до избрана от вас дата. Проверете и дали договорените цена и условия съответстват на разрешеното.

6. Запишете кой получава парите и кога предава ключовете

Когато продавачите са няколко, устните уговорки лесно се разминават. Един очаква своята сума веднага, друг иска да остане в жилището още месец. За купувача тези подробности имат значение още преди първото плащане.

Включете всички бъдещи продавачи в предварителния договор — лично или чрез представители. Посочете общата цена, дяловете, сумата за всеки и сметките за превод. Ако парите ще бъдат получени от един човек, изяснете на какво основание ги приема и за останалите.

Уговорете какво става с платеното, ако някой се откаже или не осигури необходимите документи. Запишете и срока за освобождаване на жилището, предаването на ключовете и отчитането на сметките.

Преди да оставите капаро, дайте документите за преглед на адвокат. Един разговор навреме може да ви спести седмици чакане и спор с хора, с които дотогава дори не сте се срещали.