Какво става, ако банката откаже ипотечен кредит след платено капаро

Снимка: pexels.com

Ако банката откаже ипотечен кредит след платено капаро, няма общо правило, че парите непременно се губят или се връщат. Отговорът е в подписаните документи, вида на плащането и причината за отказа. Ако сте дали задатък и не успеете да платите остатъка навреме, продавачът може при законовите предпоставки да се откаже от договора и да задържи сумата. Изрична уговорка за връщане при неодобрено финансиране може да ви предпази от такава загуба.

Дотогава всичко може да е вървяло съвсем нормално. Доходите ви изглеждат достатъчни, месечната вноска е поносима, а банковият служител не е посочил сериозен проблем. Подписвате, превеждате парите и чакате. Предварителният разговор обаче невинаги завършва с окончателно одобрение.

1. Първо прочетете какво сте подписали

Върнете се към договора, разписката и евентуалното споразумение с агенцията. Потърсете за какво е платена сумата и какво следва, ако покупката не се състои.

В ежедневния език „капаро“ се използва за различни плащания. Авансът е част от цената и при отпаднало основание по правило подлежи на връщане. Възможни са обаче отделни претенции за неустойки или вреди. Задатъкът има и обезпечителна функция: при неизпълнение от купувача изправният продавач може да се откаже от договора и да го задържи при съответните предпоставки.

Не съдете само по думата, написана в платежното нареждане. Важни са всички уговорки и действителната воля на страните.

Проверете и получателя. Ако парите са преведени на посредник, за да бъде свалена обявата, условията може да се намират в отделен документ. Не приемайте, че всяко плащане по пътя към покупката се урежда по един и същ начин.

2. Кога може да поискате парите обратно

Най-ясна е ситуацията, когато предварително сте договорили връщане при банков отказ. Но и тогава прочетете условията докрай. Може да има срок, в който трябва да представите доказателство, или изискване да уведомите собственика по определен начин.

Честа заблуда е, че изречението „остатъкът от цената ще бъде платен с банков кредит“ е достатъчна защита. То може просто да посочва откъде ще осигурите средствата. Не означава непременно, че продавачът е приел риска да останете без финансиране.

Да речем, че апартаментът струва 150 000 евро, а вие сте внесли 15 000 евро. Обещали сте да платите останалото до края на следващия месец. Ако няма уговорка за неодобрение, собственикът може да очаква плащане независимо от решението на банката. Законът предвижда, че липсата на парични средства не освобождава длъжника от отговорност.

Затова „той знаеше, че разчитам на заем“ невинаги е достатъчен аргумент. Има значение как този риск е уреден писмено.

3. Причината за отказа може да промени ситуацията

Понякога доходът не достига. Друг път излиза задължение, което променя изчисленията, или междувременно сте сменили работата си. Възможно е обаче затруднението да е свързано с жилището.

Опитайте да получите конкретен отговор. Не достига документ, има проблем със собствеността или оценката е по-ниска от продажната цена? Това ще ви помогне да прецените дали има смисъл да търсите решение и колко време би отнело то.

Ако продавачът не е изпълнил свое задължение по договора, може да възникне основание за претенция срещу него. При задатък и неизпълнение от получилата го страна законът допуска изправната насрещна страна при отказ от договора да поиска двоен размер. Самото неодобрение на обезпечението обаче не доказва автоматично такова неизпълнение.

Особено неприятно е, когато има одобрение, но за по-малко пари. На хартия заемът е разрешен, а в бюджета остават още няколко хиляди евро, които няма откъде да вземете. Добре е договорната клауза да предвижда и недостатъчен размер на финансирането.

4. Какво да направите, докато още има време

Не чакайте последния ден с надеждата, че всичко ще се нареди. Дори да кандидатствате другаде, задълженията към собственика остават според уговореното.

• Поискайте писмено потвърждение за решението и причината, доколкото банката я предоставя.
• Проверете срока за плащане и реда за уведомяване.
• Свържете се с продавача и потвърдете писмено обсъденото.
• Предложете конкретна отсрочка, ако има реална възможност за друго финансиране.
• Дайте документите на адвокат, преди да подписвате прекратяване или отказ от претенции.

Възможно е собственикът да се съгласи да изчака. Той също има интерес сделката да приключи, особено ако документите вече са подготвени. Договорете точна дата и я оформете с анекс.

Телефонното „няма проблем“ лесно се помни различно от двете страни. Подписаната промяна спестява този спор.

5. Разходите извън първоначалната сума

Дори да си върнете внесеното, сметката невинаги излиза на нула. Може вече да сте платили оценка, документи и правна проверка. Това са отделни услуги и връщането на разходите за тях не следва автоматично от пропадналата покупка.

Погледнете и кога се дължи брокерското възнаграждение. Ако според договора то възниква при подписването на предварителното споразумение, липсата на окончателна сделка сама по себе си може да не реши въпроса във ваша полза. Конкретният текст трябва да бъде прегледан.

Не поемайте набързо нов заем само за да не загубите вече платеното. Допълнителната вноска може да натовари бюджета ви и да повлияе на банковата преценка. Първо обсъдете възможностите с финансиращата институция.

6. Уговорете трудния сценарий предварително

Преди първия превод изяснете какво покрива предварителното одобрение. Разгледани ли са само доходите ви, или са проверени и документите на конкретния имот? Какво още предстои, преди средствата да бъдат отпуснати?

След това договорете необходимата сума, срока за осигуряването ѝ и последиците при отказ. Уточнете как се доказва решението, кога се връщат парите и какво става при по-ниска оценка.

Когато най-после намерите подходящото жилище, е разбираемо да искате да го запазите веднага. Все пак отделете време за независим преглед на условията. Преди подписването можете да преговаряте. След него вече трябва да се съобразявате с поетите задължения.