Как да преговаряме за цената на имот

Снимка: pexels.com

За да договорите по-добра цена за имот, не е достатъчно просто да поискате отстъпка. Трябва да познавате пазара, да забележите слабите места на жилището и да знаете докъде можете да стигнете финансово. Най-силната позиция не е агресивната, а добре подготвената – тази, при която всяко предложение има логично обяснение.

1. Разгледайте пазара преди огледа

Започнете със сходните обяви в същия квартал. Потърсете жилища с близка площ, вид строителство, етаж, състояние и година на изграждане. Сравнението със съседен район невинаги е полезно. Понякога само няколко улици, близостта до метро или наличието на парк променят осезаемо цените.

Имайте предвид, че сумата в обявата не е непременно тази, на която ще се стигне до сделка. Някои собственици нарочно оставят място за преговори. Други определят стойността според вложените средства или личната си привързаност към дома.

Следете от колко време е публикувана обявата и дали цената вече е намалявана. Ако жилището стои на пазара от месеци, може да има повече възможности за договаряне. При нова и привлекателна оферта с няколко заинтересовани купувачи ситуацията е различна.

2. Какво да огледате внимателно

Хубавото обзавеждане лесно отвлича вниманието от важните неща. Отворете прозорците, огледайте стените и таваните, проверете дограмата и попитайте кога са сменяни електрическата и ВиК инсталацията. Миризма на влага, петна около прозорците или прясно боядисан само един участък могат да подсказват проблем.

Погледнете и извън самото жилище. В какво състояние са входът, асансьорът и покривът? Има ли шум от улицата или съседните апартаменти? Достатъчно светли ли са стаите през деня? Тези подробности често се усещат чак след нанасянето, но влияят и върху реалната стойност.

Ако покупката е сериозна, направете втори оглед. По възможност вземете човек, който разбира от ремонти. Специалистът може да забележи проблеми, които на пръв поглед изглеждат дребни, но впоследствие струват хиляди евро.

3. Съберете конкретни аргументи

Продавачът едва ли ще намали цената само защото тя не се вписва във вашия бюджет. Много по-убедително е да покажете как сте стигнали до предложението си. Причини за договаряне могат да бъдат:

• по-ниските цени на сходни жилища наблизо;
• нуждата от смяна на инсталации, дограма или настилки;
• следи от влага, лоша изолация или проблемен покрив;
• липсата на асансьор, мазе или място за паркиране;
• шумното местоположение или неблагоприятното изложение;
• дългият период, през който обявата остава активна.

Говорете за тези недостатъци спокойно. Изрази като „Това изобщо не струва толкова“ обикновено дразнят собственика и затварят разговора. По-добре обяснете, че жилището ви допада, но предстоящият ремонт ще натовари бюджета ви с определена сума.

Така исканото намаление звучи като пресметнато предложение, а не като опит да получите отстъпка на всяка цена.

4. Решете предварително докъде можете да стигнете

Още преди разговора определете три числа: идеалната цена, разумната сума и абсолютния максимум. Последният не бива да се променя само защото сте харесали гледката, обзавеждането или атмосферата на дома.

Към покупната цена добавете местния данък, нотариалните такси, вписването, комисионата и разходите по кредита. Не забравяйте ремонта, обзавеждането и малките покупки след преместването. Взети поотделно, те не изглеждат значителни, но общата им стойност може да се окаже сериозна.

Ако ще ползвате ипотечен кредит, предварителното одобрение от банка ви дава по-ясна представа за бюджета. То може да бъде и добър аргумент пред продавача, защото показва, че сте подготвен купувач и имате реална възможност да завършите сделката.

5. Започнете с реалистично предложение

Нормално е първата ви оферта да бъде под сумата, която сте готови да платите. Тя обаче трябва да оставя място за разговор, без да звучи обидно ниско. Ако разликата е прекалено голяма, продавачът може просто да реши, че не сте сериозни.

Няма универсален процент за отстъпка. Всичко зависи от търсенето в района, състоянието на жилището, срока на обявата и причината за продажбата. Собственик, който бърза да приключи сделката, вероятно ще бъде по-гъвкав. Човек, който само проверява каква сума може да получи, може изобщо да не е склонен на отстъпка.

Направете конкретна оферта и обяснете накратко на какво се основава. След това оставете време за отговор. Не е необходимо веднага да запълвате тишината с по-високо предложение.

6. Договаряйте не само крайната сума

Понякога собственикът не желае да отстъпи от цената, но е готов да направи компромис по други условия. Може да остави мебелите и уредите, да предаде жилището по-рано или да поеме част от разходите по сделката. Подобна договорка също може да ви спести немалко средства.

За продавача са важни не само парите. Сигурното финансиране, готовността за бързо подписване и гъвкавостта относно датата на освобождаване могат да наклонят избора във ваша полза. Понякога по-ниска, но надеждна оферта е предпочитана пред по-високо обещание с неясно финансиране.

Всичко договорено трябва да присъства в предварителния договор – цена, начин на плащане, срок за изповядване на сделката, размер на депозита, обзавеждане и дата за предаване на владението.

7. Не давайте капаро прибързано

Дори предложението да изглежда изгодно, първо проверете документите. Необходимо е да се установят собствеността, наличието на тежести, правото на продажба и съответствието между документите и действителното състояние на жилището.

Не разчитайте само на устни уверения. Добре е документите да бъдат прегледани от адвокат, който работи със сделки с недвижима собственост. Това е допълнителен разход, но може да предотврати много по-сериозен проблем.

Не подписвайте стоп-капаро или друг документ, който не разбирате напълно. Преди плащане трябва да е ясно при какви условия сумата се връща и какво се случва, ако сделката не бъде сключена.

8. Бъдете готови и да се откажете

Преговорите вървят най-добре, когато не сте решили на всяка цена, че точно това е вашият бъдещ дом. Ако продавачът не отстъпва, документите будят съмнение или крайната сума надхвърля възможностите ви, отказът може да бъде най-разумното решение.

Поддържайте добър тон до края. Не поставяйте изкуствени ултиматуми и не превръщайте разговора в спор. Целта не е едната страна да надхитри другата, а да се намерят условия, приемливи и за купувача, и за продавача.

При покупката на имот спокойствието е по-полезно от бързането. Когато познавате пазара, разполагате с ясни аргументи и не излизате от предварително определения бюджет, имате много по-голям шанс да договорите честна цена, без по-късно да съжалявате за решението си.