Какво е право на ползване върху имот

Снимка: pexels.com

Право на ползване върху имот е възможността човек да използва чуждо жилище, къща или друг недвижим обект и да получава доходи от него, без да е негов собственик. То е ограничено вещно право: ползвателят може например да живее в апартамента, но не може да го продаде. Собствеността остава на друго лице, което трябва да се съобразява с учреденото право.

Това разграничение има съвсем практично значение. Родител може да прехвърли жилището на детето си и да запази възможността да го обитава до края на живота си. Детето става собственик веднага, но не получава свободен за ползване апартамент.

1. Разликата между собственик и ползвател

Собственикът може да се разпорежда с жилището — да го продава, дарява или завещава. Когато обаче друг човек има учредено вещно право върху него, тези действия не означават непременно, че обитателят трябва да напусне.

Ползвателят има различни правомощия. Той използва обекта според предназначението му и в рамките, определени при учредяването. Не може да прехвърли самото си право на друго лице, нито да го остави в наследство. Обитаването също не го превръща автоматично в собственик.

При семейните сделки тази разлика лесно се подценява. Изразът „апартаментът вече е на мое име“ може да е напълно верен, но да не означава, че новият собственик може веднага да се нанесе.

2. Учредяване и запазване при прехвърляне

При обичайна сделка между частни лица учредяването се оформя с нотариален акт, който се вписва. В него трябва ясно да са посочени обектът, ползвателят, обхватът и срокът. Устното обещание „ще можеш да живееш тук винаги“ не осигурява същата защита.

Често подобна уговорка се включва при дарение или продажба. Например майка дарява апартамента на дъщеря си, като си запазва пожизнено ползване. Така собствеността се прехвърля, а майката запазва правното основание да остане в дома.

Условията трябва да се обсъдят предварително. Особено важно е да се изясни дали уговорката обхваща цялото жилище, дали има определен срок и в чия полза е направена. Общите семейни намерения не могат да заместят точния текст на документа.

3. Възможности за обитаване и отдаване под наем

По правило ползвателят може не само да живее в жилището, но и да получава доходи от него, включително наем. Това следва от възможността да извлича ползите от вещта. Отдаването под наем обаче не е прехвърляне на самото вещно право.

Тук конкретният нотариален акт има значение. Преди да се обещае апартаментът на наемател, трябва да се провери какъв обхват е уговорен и дали има условия, които влияят върху използването му.

Свободата на ползвателя има и граници. Тя не дава възможност жилището да се преустройва съществено по негова преценка. Ако предстои ремонт, който променя разпределението или предназначението, въпросът трябва да се обсъди със собственика и да се проверят необходимите разрешения.

4. Разходи и грижа за жилището

Обитаването върви със задължения. Законът възлага на ползвателя разноските, свързани с използването, включително данъците и таксите, както и поддържането на вещта. Предвидено е и застраховане в полза на собственика, освен ако е постановено или уговорено друго.

Полезно е още при оформянето на сделката да се уточни:

• кой плаща текущите сметки и разходите към етажната собственост;
• как ще се организират ремонтите и ще се разпределят разходите за тях;
• в какво състояние се предава жилището;
• как собственикът ще бъде уведомяван при повреди или посегателства.

Описът при предаването помага да се избегнат спорове за състоянието на обзавеждането и помещенията. Добре е към него да има снимки. Нормалното износване при обичайна употреба се различава от повредите, причинени от занемаряване.

5. Може ли собственикът да продаде жилището

Да, право на ползване върху имот не е обща забрана за продажба. Собственикът може да прехвърли собствеността, но при обичайна покупко-продажба надлежно учреденото и вписано право остава и трябва да бъде зачетено от купувача.

Ако баща е запазил пожизнено обитаване, продажбата от детето му не го задължава сама по себе си да напусне. Купувачът придобива собствеността с това ограничение.

Затова проверката преди капаро е съществена. Удостоверението за тежести отразява вписаните права за съответния период, но трябва да се прочете и актът, с който са учредени. Самото отбелязване не разкрива всички условия.

При покупка с кредит е разумно документите да се представят на банката отрано. Възможността жилището да се използва свободно има значение както за плановете на купувача, така и за оценката на сделката.

6. Срок и прекратяване

Когато ползвателят е физическо лице, правото се погасява със смъртта му, освен ако е учредено за по-кратък срок. То не преминава към наследниците. Законът предвижда погасяване и при погиване на вещта или неупражняване в продължение на пет години.

Възможен е и доброволен отказ. За недвижим обект той се оформя писмено с нотариално заверен подпис и се вписва. Предаването на ключовете или устното съгласие за напускане не заменят тази процедура.

При сериозни нарушения собственикът може да поиска прекратяване по съдебен ред при законовите предпоставки. Семейният конфликт сам по себе си не е достатъчен.

Преди дарение, продажба или покупка изяснете кой ще използва жилището, докога и при какви условия. Прегледът на документите с нотариус или адвокат помага тези договорки да бъдат оформени така, че всяка страна да знае какво получава и какви задължения поема.