Самоучастие при ипотечен кредит: колко собствени средства са необходими

Снимка: pexels.com

Когато купувате жилище с банков заем, трябва да осигурите поне 15% от стойността му. Само тази сума обаче вероятно няма да ви стигне. Около сделката има данъци и такси, а банковата оценка може да се окаже по-ниска от цената, поискана от продавача. Ето защо по-реалистичният ориентир е да имате между 20% и 25% от стойността на избрания имот. Добре е да останат и пари за първите разходи след нанасянето.

1. Какво плащате със свои пари

Самоучастието при ипотечен кредит е разликата между отпуснатия от банката заем и цената, на която купувате жилището. Ако апартаментът струва 200 000 евро, а одобреното финансиране е 160 000 евро, останалите 40 000 евро са за ваша сметка.

Тук често възниква едно объркване. Купувачът смята, че щом има нужната първоначална вноска, вече е подготвен за сделката. След това идват местният данък, нотариалните разходи, вписването и банковите такси. Ако има и брокер, сумата нараства още.

По-голямото лично участие облекчава кредита. Взетата сума е по-малка, което се отразява и на месечната вноска. Не е добра идея обаче всички спестявания да бъдат вложени в покупката. Празният апартамент има нужда от мебели и техника, а при старо жилище почти винаги се появява нещо за ремонт.

2. Какъв е задължителният минимум

Българската народна банка е определила горна граница за жилищното финансиране – до 85% от стойността на обезпечението. Изискването се прилага от 1 октомври 2024 г. От гледна точка на купувача това означава поне 15% лични средства.

Тези 85% са допустим максимум, не стандартна оферта за всеки кандидат. В зависимост от случая банката може да покрие 80%, 75% или дори по-малка част от стойността. Проверяват се доходите, видът на трудовата заетост, възрастта, кредитната история и вече поетите задължения.

Имотът също се разглежда внимателно. Жилище в район с малко сделки, стара къща или апартамент с неуредени документи може да бъде приет при по-консервативни условия. Поради тази причина предварителното одобрение на купувача не е достатъчно. Банката трябва да одобри и обезпечението.

3. Банката може да оцени имота по-ниско

Да вземем жилище, за което продавачът иска 200 000 евро. След оглед лицензираният оценител определя стойност от 185 000 евро. Ако банката отпуска до 85% от оценката, кредитът ще бъде най-много 157 250 евро.

Останалите 42 750 евро трябва да дойдат от купувача. Това вече е над 21% от договорената цена, а разходите по прехвърлянето още не са добавени. Така първоначално планираната сума може да се окаже недостатъчна.

Разминаването между офертата и оценката не означава непременно, че с жилището има проблем. Продавачът може просто да е поставил по-висока цена. В други случаи оценителят отчита състоянието на сградата, етажа, района или липсата на достатъчно скорошни сделки за сравнение.

Затова е добре предварителният договор да бъде прегледан от адвокат. Особено важни са условията за връщане на капарото, ако банката не одобри очаквания размер на финансиране.

4. Какво още влиза в сметката

Освен разликата между кредита и продажната цена купувачът трябва да подготви средства и за съпътстващите плащания. Те не са еднакви при всяка сделка, но обичайно включват:

• местен данък при придобиване, определен от общината;
• нотариална такса и такса за вписване на сделката;
• изготвяне на банкова оценка;
• учредяване и вписване на ипотеката;
• такси по разглеждането и усвояването на кредита;
• имуществена застраховка и евентуално застраховка „Живот“;
• комисиона за брокер и хонорар за адвокат, когато се ползват;
• разходи за ремонт, преместване и обзавеждане.

Дори купувачът да се откаже от част от допълнителните услуги, данъкът, нотариусът и вписванията остават. Те трябва да бъдат платени около датата на сделката, а не постепенно заедно с месечните вноски.

5. Примерен бюджет за покупка

Апартаментът е обявен за 180 000 евро, а банката е готова да отпусне 80% от цената. Това прави заем от 144 000 евро и лична вноска от 36 000 евро.

Ако купувачът разполага точно с 36 000 евро, парите ще покрият единствено разликата в цената. За данъка, нотариуса, вписването на ипотеката и останалите плащания ще трябва да търси друг източник. Дори леко освежаване на жилището може да създаде затруднение.

По-добре е общата сметка да бъде направена преди плащането на капаро. От банката може да се поиска разбивка на нейните разходи, а нотариусът да даде ориентир за таксите по прехвърлянето. Така няма да се налага бюджетът да се допълва в последния момент.

6. Потребителски кредит за първоначалната вноска

Този вариант изглежда лесен: недостигащата сума се взема като отделен заем, а покупката продължава. На практика нещата не са толкова прости.

Вноската по потребителския кредит се добавя към останалите задължения на кандидата. Банката я вижда и я включва в своята преценка. Възможно е заради нея да намали жилищния заем или изобщо да не одобри исканата сума.

Има и чисто житейски проблем. В първите години след покупката семейството ще изплаща едновременно два кредита, като потребителският обикновено е по-скъп. Ако бюджетът е напрегнат още от първия месец, всяка непредвидена сметка се усеща сериозно.

Понякога се използва допълнително обезпечение – например второ жилище. Това може да увеличи финансирането, но поставя под риск още един имот. Подобно решение трябва да бъде обмислено много внимателно.

7. Оставете си пари и за след сделката

При планиране на самоучастието при ипотечен кредит не гледайте само дали парите стигат до деня на нотариалното изповядване. Важен е и следващият месец. А после и следващите.

Добре е след покупката да разполагате с резерв за няколко вноски и за обичайните разходи на домакинството. Може да се наложи ремонт, смяна на уред или временно да намалее доходът на единия член на семейството. Когато има заделени средства, подобна ситуация не се превръща веднага във финансов проблем.

Минимумът от 15% е само началният ориентир. На практика бюджет от 20–25% от цената дава повече свобода и намалява риска парите да не достигнат непосредствено преди сделката. Ако оценката е по-ниска или жилището има нужда от ремонт, ще е необходима и по-голяма сума.