Как да продадете имот с ипотека

Снимка: pexels.com

Имот с ипотека може да бъде продаден, ако задължението към банката бъде погасено и тежестта бъде заличена или ако купувачът и кредиторът се съгласят на друга схема. Най-често част от продажната цена се превежда директно на банката, а остатъкът остава за продавача. Сделката не е необичайна, но изисква добра координация между страните и внимателно подготвени документи.

1. Какво означава наличието на ипотека

Ипотеката не отнема правото на собственика да се разпорежда с жилището, къщата или парцела. Тя обаче дава на банката право да се удовлетвори от стойността на собствеността, ако кредитът не бъде изплащан. При евентуална продажба задължението не изчезва автоматично, нито тежестта се премахва само с подписването на нотариален акт.

Затова купувачът трябва да бъде информиран още в началото. Опитът ипотеката да остане скрита няма как да успее, защото тя е вписана в Имотния регистър и ще бъде установена при проверката за тежести. Откритият разговор обикновено създава повече доверие и позволява навреме да се избере подходящ начин за извършване на сделката.

2. Коя е първата стъпка преди продажбата

Най-напред се свържете с банката, отпуснала кредита, и поискайте официална информация за размера на задължението към определена дата. Не разчитайте единствено на остатъка, който виждате в онлайн банкирането. В сумата може да влизат текуща лихва, такса за предсрочно погасяване или други разходи, предвидени в договора.

Банката следва да посочи и какви са условията за заличаване на ипотеката. Добре е да изискате писмо за ангажимент, в което са записани точната сума за погасяване, банковата сметка и срокът, в който кредиторът ще даде съгласие за заличаване след получаване на парите.

На този етап може да проверите и дали върху собствеността има други вписвания – възбрани, искови молби, право на ползване или допълнителна ипотека. Ако съществуват, процедурата може да стане по-сложна и да изисква съдействие от адвокат.

3. Основни начини за провеждане на сделката

Най-разпространеният вариант е купувачът да преведе част от цената директно по сметка на банката кредитор. Тази част покрива остатъка по заема, а разликата се изплаща на продавача. Начинът и сроковете за преводите се описват подробно в предварителния договор и в нотариалния акт.

Възможно е продавачът да погаси кредита предварително със собствени средства. Така жилището може да бъде предложено без тази тежест, което улеснява продажбата. Не всеки собственик обаче разполага с необходимата сума.

Третата възможност е купувачът също да използва банково финансиране. Тогава в процедурата участват две банки – тази на продавача и тази на купувача. Те съгласуват плащанията, документите и реда за вписване и заличаване на обезпеченията. Процесът отнема повече време, но е обичайна практика.

По-рядко купувачът може да поеме съществуващия кредит. Това е допустимо само след изрично одобрение от кредитора, който ще провери неговите доходи, кредитна история и възможност да обслужва задължението. Прехвърлянето на собствеността само по себе си не прави новия собственик длъжник по стария заем.

4. Какви документи трябва да подготвите

Не оставяйте събирането на документите за последния момент. Част от тях имат ограничен срок на валидност, а издаването на други може да отнеме няколко дни.

Обикновено са необходими:

• документ за собственост;
• актуална схема или скица на обекта;
• данъчна оценка;
• удостоверение за тежести;
• удостоверение за семейно положение, когато е приложимо;
• документи от банката за остатъка по кредита;
• писмо с условията за погасяване и заличаване;
• документи, свързани с произхода на средствата и банковите плащания.

Според особеностите на конкретния случай нотариусът, банката или адвокатът могат да поискат допълнителни удостоверения. При наследствена собственост например ще са нужни документи за наследници, а при придобиване по време на брак трябва да се провери дали собствеността е част от съпружеската имуществена общност.

5. Значението на предварителния договор

Предварителният договор е особено важен, когато се продава обременено жилище. В него трябва ясно да бъдат посочени продажната цена, размерът на капарото, срокът за окончателната сделка и начинът на плащане. Необходимо е да се уточни каква сума ще бъде преведена на банката и каква ще получи продавачът.

Добре е да се запише и какво ще се случи, ако кредиторът промени размера на дълга, ако финансирането на купувача бъде отказано или ако се появи непосочена тежест. Такива клаузи не са израз на недоверие. Те дават предвидимост и на двете страни.

Избягвайте използването на общ образец от интернет без преглед от специалист. Всяка продажба има свои особености, а неточната формулировка може да доведе до спор за капарото, забавяне или невъзможност сделката да бъде завършена.

6. Плащане и заличаване на тежестта

При изповядването на сделката купувачът обикновено придобива собствеността, докато ипотеката все още е вписана. След като банката получи необходимата сума, тя издава нотариално заверено съгласие за заличаване. Документът се подава в Агенцията по вписванията и едва след вписването тежестта официално престава да съществува.

Точно затова редът на действията трябва да бъде описан без двусмислие. Купувачът има интерес средствата му първо да погасят задължението, а продавачът – да получи остатъка от договорената цена. За допълнителна сигурност могат да се използват специална банкова сметка, акредитив или друга договорена платежна схема.

След заличаването е разумно да бъде извадено ново удостоверение за тежести. То потвърждава, че процедурата е приключила и върху придобитата собственост вече не фигурира старото обезпечение.

7. Как да определите реалната продажна цена

Остатъкът по кредита не определя пазарната стойност. Цената зависи от местоположението, състоянието, площта, етажа, вида на строителството и интереса към сходни предложения в района. Имотът може да струва значително повече от дълга, но е възможна и обратната ситуация.

Ако договорената цена не покрива цялото задължение, банката няма причина автоматично да освободи обезпечението. Продавачът ще трябва да доплати разликата със собствени средства или да договори друго решение. Затова още преди публикуването на обявата е полезно да се направи реалистична оценка и да се сравни с точната сума за погасяване.

8. Как да избегнете забавяне и излишен риск

Кажете на потенциалните купувачи за тежестта още при сериозен интерес и им покажете документите от банката. Това спестява неприятни изненади и доказва, че процедурата е предварително обмислена.

Определете достатъчно дълъг срок за финализиране, особено ако купувачът ще кандидатства за кредит. Съгласуването между две банки, оценката на собствеността и подготовката на документите рядко приключват за няколко дни.

Преди да подпишете или да приемете капаро, потърсете съдействие от адвокат, нотариус или опитен брокер. Продажбата на имот с ипотека е напълно възможна, но сигурността зависи от точния ред на плащанията, ясните договорни условия и навременното заличаване на тежестта.