Как да изчислите доходността от апартамент под наем

Снимка: pexels.com

Доходността от апартамент под наем се изчислява, като разделите годишния приход на всички пари, вложени в жилището, и умножите по 100. Това е брутният резултат. За да разберете колко всъщност ви носи имотът, трябва първо да приспаднете данъците, поддръжката и останалите разходи. В сметката влизат и периодите, през които няма наемател и не получавате нищо.

Често покупката започва с мисълта: „Наемът ще ми носи по 600 евро на месец“. Само че тези 600 евро не остават изцяло за собственика. Един месец жилището е празно, после се поврежда бойлерът, а между два договора се налага пребоядисване. Добре е да предвидите подобни ситуации още преди да дадете капаро.

1. Покупната цена е само началото

Ако апартаментът струва 120 000 евро, това не означава, че инвестицията ви е точно толкова. Плащате още за придобиването, а вероятно и за ремонт, мебели и техника.

Да приемем, че разходите по сделката са 6000 евро. За подготовката на жилището давате още 14 000 евро. Така общо сте вложили 140 000 евро и именно тази сума трябва да използвате при изчислението.

Съберете местния данък, нотариалните и регистрационните такси, брокерската комисиона и правните услуги, ако сте ползвали такива. После добавете ремонта и обзавеждането. Не пропускайте доставките и монтажа — понякога те се плащат отделно и остават извън първоначалния бюджет.

Най-лесно е да записвате сумите, докато ги плащате. След половин година едва ли ще помните колко са стрували завесите, осветлението и всички дребни покупки преди нанасянето.

2. Не залагайте непременно дванайсет наема

При 600 евро месечно приходът за цяла година е 7200 евро. Ако сте вложили общо 140 000 евро, изчислението изглежда така:

7200 ÷ 140 000 × 100\= 5,14% брутна годишна доходност

Това е добър ориентир за първо сравнение между оферти. Но в него няма нито един празен месец, нито едно закъсняло или пропуснато плащане.

Ако получавате наем през единайсет месеца, годишната сума става 6600 евро. Брутният процент вече е 4,71%. Достатъчна е една пауза между стария и новия наемател, за да се промени резултатът.

Ако тепърва купувате, прегледайте сходни предложения в района. Гледайте състоянието, обзавеждането, транспорта и сградата, а не само квадратурата. Имайте предвид, че обявената цена невинаги е тази, за която накрая се подписва договор. По-добре сметката да излезе при умерен наем, отколкото да разчита на най-високия в квартала.

3. Кои разходи остават за собственика

Преди да наречете получения наем печалба, отделете сумите за:

• данък върху дохода от наем;
• данък върху имота и такса битови отпадъци;
• застраховка и разходи към сградата, които поемате вие;
• ремонти, освежаване и подмяна на уреди;
• комисиони за намиране на наемател или управление;
• консумативи за ваша сметка през празните месеци.

При стандартно дългосрочно отдаване от местно физическо лице доходът се намалява с 10% нормативно признати разходи, а върху остатъка се начислява 10% данък. Без облекчения и други приложими корекции данъкът е равен на 9% от получения наем.

Това данъчно приспадане не показва колко действително сте похарчили за жилището. Възможно е една година да мине почти без ремонти, а през следващата да смените и пералнята, и климатика. За собствената си сметка използвайте реалните плащания и предвидете резерв.

Възстановимият депозит не е доход, на който можете да разчитате. Не отчитайте два пъти и липсващия наем. Ако вече сте заложили единайсет платени месеца, празният месец е включен в по-ниския приход.

4. Пресметнете сумата, която остава

Да продължим със същия пример: вложени 140 000 евро и получени наеми от 6600 евро за годината.

При посочените данъчни допускания данъкът е 594 евро. Нека добавим 500 евро за местни налози, застраховка и други плащания на собственика, както и 700 евро за поддръжка и ремонтен резерв. Тези стойности са само за примера. За конкретния апартамент проверете задълженията и състоянието му.

След приспадането им остават 4806 евро:

4806 ÷ 140 000 × 100\= 3,43% очаквана нетна годишна доходност преди финансиране

Вече имате по-полезен резултат от първоначалните 5,14%. Той отчита един празен месец и част от обичайните разходи около собствеността.

Ако не използвате ремонтния резерв, наличните ви пари ще бъдат повече. Това е приятно, но не е причина веднага да ги похарчите. Повредите рядко се разпределят равномерно — може дълго да няма нищо, а после няколко разхода да се появят наведнъж.

5. При ипотека проверете и месечния бюджет

Ако купувате с кредит, има още една важна сметка: достатъчен ли е наемът за всички плащания.

В примера след данъка, останалите разходи и ремонтния резерв остават 4806 евро годишно. При кредитни вноски от общо 5400 евро ще трябва да добавите 594 евро от други средства.

На практика разликата може да се усети по-силно през конкретен месец. Банката очаква вноската и когато апартаментът е празен, и когато наемателят закъснява. Затова годишният резултат не отменя нуждата от свободни пари.

Разделяйте и двете понятия. Паричният поток показва какво остава след всички плащания. Частта от вноската за главница намалява дълга ви, докато лихвата е разход по кредита. Така недостигът на пари през годината не означава автоматично инвестиционна загуба, но означава, че ще трябва да доплащате.

6. Направете сметка и за по-неприятния вариант

Преди покупката пробвайте с два празни месеца, малко по-нисък наем и един по-голям ремонт. Не защото всичко това непременно ще се случи, а за да знаете дали можете да го понесете.

Оставете бъдещото поскъпване извън сметката за редовния доход. Възможната печалба при продажба зависи от цената, която ще получите тогава, и от разходите по сделката.

Когато сравнявате апартаменти, залагайте еднаква заетост и сходен подход към поддръжката. Иначе може да предпочетете жилище само защото сте му предвидили по-висок наем и почти никакви разходи.

Разгледайте подходящите оферти и направете изчислението за всяка. Така още преди огледите ще знаете коя покупка се вписва в бюджета ви и какъв годишен доход можете разумно да очаквате.